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Inversión inmobiliaria y escenario actual país

En la última reunión de política monetaria, el Banco Central sorprendió a los analistas y al mercado al anunciar un alza de 125 puntos base en la tasa de interés. Esta se situó en 2,75% y fue la mayor alza en más de dos décadas.

Además el próximo martes se llevará a cabo la última reunión de política monetaria (RPM) del año y donde los analistas prevén que la tasa seguirá en aumento, con el objeto de frenar la alta inflación que se vive en el país debido a los estragos que ha causado la pandemia, el excesivo circulante debido a los retiros desde las AFPs y al aumento en el gasto fiscal.

 Es por esto que nuestros compatriotas están muy preocupados y se preguntan qué hacer con sus ahorros y dónde invertir sus recursos.

Lo primero que debemos hacer antes de analizar esto en profundidad es situarnos en el contexto nacional y regional. Si hablamos de Chile y observamos el histórico de tasas, aún nos encontramos bajo la media nacional y de hecho tenemos tasas muy parecidas a las que teníamos en el 2018 donde la inversión en bienes raíces vivió un buen y saludable momento. El problema es que a la vuelta de la esquina, es decir hace solo 2 años (2019) tuvimos una baja histórica producida por múltiples factores que difícilmente se vuelvan a repetir y tenemos esos números en mente, aún cuando, como se dijo, fue algo histórico.


Por otro lado si nos comparamos con el resto de los países vecinos como Perú, Bolivia, México, Brasil, Ecuador y entre otros del sector, la tasa promedia el 10% y  aún así la inversión inmobiliaria sigue siendo un potente instrumento para ellos.

Lo mismo pasa en Chile, en este minuto los bancos fijaron políticas más restrictivas y menos personas podrán acceder a un bien raíz como instrumento de inversión, pero ello debería favorecer a los propietarios ya que más individuos estarán obligados a arrendar y esto presionará al alza la demanda de arriendo aumentando el precio del mismo y favoreciendo al inversionista.

Mientras esto ocurría, el equipo de GoUP Capital se comunicó con las distintas entidades financieras, constatando que lo que anunciaban los medios masivos de comunicación y las recomendaciones que estos daban no erán las correctas. De hecho los mismos bancos estaban preocupados por las señales que estos estaban dando, lo que podría empeorar aún más esta problemática. Si bien es cierto que los bancos están más restrictivos y están financiando a menos personas, hay bancos que siguen financiando un 90% y siguen dando créditos a 30 años. Por eso siempre GoUP invita a sus clientes a evaluar y tomar decisiones con números reales.

También es importante recordarles que existen diferentes tipos de tasas; fija, variable y mixta. La última es una muy buena opción a la hora de invertir y donde se opta por una tasa fija mucho más baja por un periodo de plazo entre 3 a 6 años y pasado ese periodo comienza a regir la tasa variable en función de la situación económica de ese momento. Plazo más que suficiente para evaluar el negocio, refinanciar la deuda cuando exista una buena oportunidad, o incluso llegado ese periodo vender la propiedad, capitalizar la ganancia y re invertir. No olvidemos que es necesario ver esto bajo la lupa del inversionista, en un negocio que es mucho más versátil de lo que se cree y el mercado ofrece todo el tiempo variadas opciones y oportunidades.

Si seguimos analizando la situación actual, los argumentos que dan sustentabilidad a este negocio son innumerables. Si lo comparamos con otros instrumentos de inversión como los fondos mutuos, APV, divisas, oro, etc., el retorno de los bienes raíces es por lejos más estable y superior a los mencionados gracias a la posibilidad de apalancar la deuda prácticamente en su totalidad y donde el ROI en esta última puede perfectamente sobrepasar los dos dígitos sin contar con otros beneficios, como estar comprando un activo tangible, que se rige en base a la UF que siempre va al alza, al igual que el arriendo que se reajusta semestral o anualmente en base al IPC, o incluso los seguros asociados a los créditos hipotecarios, como por ejemplo el de desgravamen y además que debido a los altos valores de los arriendos el flujo de dividendo vs arriendo se encuentra bastante equilibrados.

En conclusión en este minuto, sobretodo por la inflación que estamos viviendo la recomendación siempre va a ser invertir tu dinero o de lo contrario este perderá su poder adquisitivo, es decir perderás dinero y las bienes raices es uno de los mejores, más rentables y seguros caminos, pero en este caso solo para aquellos a los que el banco le otorgue este financiamiento- por lo que los invitamos siempre a evaluar y que veas cuales son tus opciones

 

Por Pablo Padilla M.

Director Comercial GoUP Capital 

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